Hva kan utleier skrive i husleiekontrakt? Er det lov å skrive en kontrakt med bindingstid for ett år? Og hva gjør du om det blir konflikt i leieforholdet? Som leietaker på boligmarkedet er det mange ting man må tenke over. Her er noen av de viktigste reglene du bør sette deg inn i før du inngår en leiekontrakt for bolig.
Som utgangspunkt finnes det to ulike avtaletyper ved leie av bolig: Tidsbestemt kontrakt, og tidsubestemt kontrakt. Vi starter med å se på tidsbestemt avtale:
Tidsbestemt kontrakt
En tidsbestemt leiekontrakt er en kontrakt som løper over ett gitt tidsrom, fra dato til dato. Når tiden for leieperioden er utløpt, utløper også kontrakten dersom den ikke blir fornyet av partene. Verken utleier eller leietaker trenger med andre ord å sende et varsel for oppsigelse av avtalen, dersom denne skal avsluttes på kontraktfestet tidspunkt. Minimumstid for utleie med tidsbestemt kontrakt er som hovedregel tre år. Unntaket fra denne regelen er dersom utleiebolig er en lofts- eller sokkelbolig i del av ene- eller tomannsbolig, hvor utleier bor i hoveddel av bygget. I dette tilfellet kan minimumstiden settes til ett år. Minimumstid for tidsbestemt kontrakt kan også settes til kortere enn ett eller tre år dersom utleier har en saklig grunn til å opphøre leieforholdet tidligere, som at for eksempel at utleier trenger rommet selv, eller skal selge boligen om ett halvt år.
Dersom en tidsbestemt avtale ikke skal kunne sies opp i leieperioden, må dette avklares særskilt i kontrakten. Dersom leietaker plutselig må fraflytte bolig og si opp midt i en tidsbestemt periode, kan utleier allikevel ha en plikt til å bidra til å begrense leietakers tap, enten ved å tillate framleie av bolig, eller ved å forsøke å leie ut boligen til noen andre.
Tidsubestemt kontrakt
En tidsubestemt kontrakt er en kontrakt som løper til en av partene sier opp avtalen. Dersom ikke annet er avtalt i kontrakten, kan denne kontrakten sies opp når som helst. Etter husleieloven, skal oppsigelsesfrist ved husleie generelt være tre måneder. Dersom husrom er en et rom der man har tilgang til eierens bolig kan denne fristen settes til en måned.
Konflikt i leieforhold
Dersom du opplever å ha en konflikt i ditt leieforhold, er det viktig at du setter deg godt inn i kontrakten og dine rettigheter. I tillegg er det enkelte rettigheter som følger av husleieloven, som er ufravikelige. Dette innebærer i praksis at dersom du har dårligere rettigheter i leiekontrakten enn hva du ville hatt etter husleieloven, kan dette innebære at kontrakten er ugyldig. Dersom tvisten omhandler en mangel ved husrommet, er det viktig å kunne dokumentere dette, gjennom bilder eller liknende. Har du et problem med husrommet, skal du alltid melde ifra til utleier så fort som mulig, og aller helst skriftlig. Dette er fordi det i enkelte tilfeller vil løpe en reklamasjonsfrist, som gjør at utleier må bli gjort klar over feilen innen ett gitt tidspunkt for å ha ansvar for å rette den opp. Dersom tvisten ikke løses dere imellom, kan det være smart å ta kontakt med en advokat, som kan bistå deg juridisk og hjelpe deg med å forstå hva som er dine rettigheter.
Noen raske tips for å unngå konflikter i leieforhold:
- Se leiligheten før leie! Før leieforhold starter er det viktig at du alltid drar og ser leiligheten.
- Dokumenter skader. Gå nøye gjennom leiligheten med utleier og dokumenter gjerne dersom det foreligger noen skader eller lignende som det senere kan bli tvist om. Husk at husrom ofte er utleid “som det er”. Dette innebærer at det skal ganske mye til for å si at det foreligger en mangel, dersom du alt har godkjent leilighetens standard ved innflytning.
- Husk kontrakt! Det skal alltid foreligge en kontrakt ved et utleieforhold av bolig. Denne kontrakten må som et minimum inneholde oppstartstid for leie, leieforholdets varighet, informasjon om oppsigelsesrutiner, herunder oppsigelsestid, og hvordan og når husleie skal betales.
- Egen depositumskonto. Dersom depositum er aktuelt skal dette settes inn på en egen, låst depositumskonto, som sikrer at du får igjen disse pengene ved leieforholdets avslutning.
Har du en tvist i ditt leie– eller utleieforhold? Ta kontakt med vår advokat Geir Berg for en uforpliktende samtale og vurdering av saken.
