Feil og mangler ved boligkjøp er dessverre vanlig, og de fleste må ta opp kampen med selgers eierskifteforsikring for å få dekket kostnadene.
Feil og mangler
I forarbeidene til dagens lov – avhendingsloven – uttales følgende:
«Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klåre og oversynleg.»
Avhendingsloven – hva er en mangel?
Utgangspunktet for vurderingen formuleres slik:
«Eiendommen har en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til «kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen», jf. avhendingsloven § 3-2.»
Det vil si at et bolighus skal være beboelig og dersom det er avtalt utstyrt med hvitevarer, skal det følge med. Med avtale så menes her kjøpekontrakten som igjen ofte er basert på prospektet av boligen.
Skjulte feil og solgt «as-is»?
Feil og mangler kan dukke opp flere år etter at du flyttet inn. I dag selges mange boliger «as-is», som betyr at eiendommen kort og godt selges «som den er». Man kjøper dermed eiendommen med de feil og mangler som måtte forefinnes.
«As-is»-klausulen skjerper kravene til kjøpers besiktigelse, og det anbefales å ha med fagkyndig på visning. Det er viktig å være våken på visning; man kan ikke påberope seg forhold man burde oppdaget.
Hva kan du kreve – og hvordan?
Såkalte mangelskrav (retting, heving, prisavslag og erstatning etc.) kan gjøres gjeldende etter reglene i Avhendingsloven. Eiendommen kan være i «vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers» eller selger kan ha gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8 og § 3-9.
En Høyesterettsdom (Bukkebo-dommen) har indikert en grense hvor kostnaden på utbedring skal være minimum 6 % av boligens verdi for å kunne kalle feilen «vesentlig». Det er et utgangspunkt for vurderingen, og andre forhold kan spille inn.
Husk å reklamere innen rimelig tid!
Utgangspunktet i avhendingsloven er at selger kan hefte for skjulte feil og mangler i inntil 5 år, men reklamasjon skal skje «innen rimelig tid», jf. § 4-19.
Høyesterett anfører at «rimelig tid» er innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. For å være på den sikre siden – si i fra til selger eller forsikringsselskapet til selger med det samme du få mistanke om mangel.
Eksempler på vanlige feil og mangler:
Skjeggkre:
Skjeggkre er et harmløst men plagsomt skadedyr, som tidligere har vært vurdert som mangel på en bolig. Sånn er det ikke lenger. En Høyesterettsdom fra 2019 la i grunn at verdireduksjon ikke var tilstrekkelig godtgjort som følge av skjeggkre. Kjøper fikk dermed ikke prisavslag på boligen.
Fukt – og vannskader:
Våtrom er spesielt utsatt for fukt – og vannskader. Spesielt dersom våtrom er oppusset av noen som ikke er faglært. Vannskader kan også oppstå ved manglende utvendig drenering. Vannskader vil dekkes av innboforsikringen og man kan ha rett på dekning av utgifter til juridisk bistand.
Skadedyr:
Skadedyr kan føre til at boligen får en mangel uavhengig av om de påfører boligen en skade eller ikke. Skadedyr kan være rotter, mus, stokkmaur, veggdyr eller flaggermus i boligen.
Mange forsikringsselskaper har egne skadedyravtaler som kan foreta utbedringene.
Mugg, sopp og – råteskader:
Dette området er komplekst og det finnes ingen klare bestemmelser så det er en vurderingssak i hvert tilfelle hvorvidt det foreligger en mangel. Det er ikke alle fukt-, sopp- og råteskader som er selgers ansvar.
Råte angriper treverk og utvikles gjerne langsomt og over tid. Grunnen til råteskader er fukt. Dersom råteskader skal være en mangel, er selger kun ansvarlig hvis skaden har oppstått før overtakelsestidspunktet.
Feil på våtrom eller elektrisk anlegg:
Egne oppussingsprosjekter kan resultere i at man legger i betydelig egeninnsats ved at man selv påtar seg eller setter de oppgaver bort til ufaglærte som egentlig krever fagpersoner med mål om å spare penger. For eksempel manglende eller dårlig membran på bad kan fort føre til fuktskader.
Normalt skal alt arbeid på elektriske anlegg gjøres av sertifiserte og faglærte folk, det er strenge krav til hvem som kan utføre arbeid på elektrisk anlegg. Det elektriske anlegget blir sjelden vurdert nøye av takstmannen ved et salg fordi det krever spesiell kompetanse. Imidlertid skal det elektriske anlegget inspiseres av det lokale e-verket med jevne mellomrom. Ved mangler på det elektriske anlegget mottar man en mangellapp med pålegg om utbedring som må informeres og videreformidles kjøper fordi det representerer en heftelse som kan utgjøre en ekstra kostnad.
Arealoppmåling:
Avvik i areal har ingen egen bestemmelse i avhendingsloven. Det kan utgjøre en mangel som begrunner prisavslag som følge av uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Det er en sammensatt vurdering og rikholdig rettspraksis på området som tilsier at arealavvik etter omstendighetene kan være en mangel.
Manglende godkjennelser:
Eiendommen vil ha mangel dersom den ikke samsvarer med offentligrettslige krav og kjøper ikke var klar over dette. For eksempel kan det være brukstillatelse eller ferdigattest, ulovlig oljefyr eller manglende godkjenning for utleieenhet.
I en Høyesterettsdom (hybelleilighet) fra 2003 ble følgende uttalt om mangelfull lydisolering:
“Jeg antar at en vanlig kjøper vil legge betydelig vekt på at en separat hybelleilighet er egnet til utleie til utenforstående, med de inntektsmuligheter dette kan gi. Når slik utleie ikke blir mulig, eller i det minste blir praktisk vanskeliggjort ved at lydisolasjonen ikke tilfredsstiller de krav som gjelder mellom ulike boenheter, må dette ses som et avvik fra det en kjøper normalt kan forvente. Jeg er derfor kommet til at boligen, ikke var i samsvar med avtalen. Det foreligger mangel etter avhendingslova, og Hagen har krav på prisavslag etter lovens § 4-8 jf. § 4-12.”.
Ta kontakt for en uforpliktende prat om din sak. Send mail til Henrik K. Thorrud (93665449).
